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ALTERAÇÃO AO REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL

Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro

 

A Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, veio rever o regime jurídico da Propriedade Horizontal, alterando significativamente o Código Civil, o Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro e o Código do Notariado.

Esta revisão veio reforçar as competências e obrigações da administração dos condomínios, bem como a responsabilidade dos condóminos e assenta maioritariamente no seguinte:

  1. Artigo 1419.º do Código CivilModificação do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal

Com a entrada em vigor desta nova lei é introduzida uma alternativa à falta de acordo exigido entre os condóminos, no que diz respeito à alteração do título constitutivo da propriedade horizontal quanto a partes comuns, que estabelece que esta falta poderá ser suprida judicialmente, desde que os votos contra a alteração correspondam a menos de 1/10 do capital investido e tal alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo e o fim a que as frações de tais condóminos se destinam.

  1. Artigo 1424.º do Código CivilEncargos de conservação e fruição

Deixa de ser exigível a maioria dos condóminos que representem dois terços do valor total do prédio, bastando-se com a maioria simples dessa representação, para que se possa dispor, no regulamento de condomínio, que as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum fiquem a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição.

No que diz respeito às despesas necessárias à reparação das zonas de partes comuns que o título constitutivo afete ao uso exclusivo de um determinado condómino, a lei prevê que tal condómino apenas suportará tais despesas na proporção do valor da sua fração desde que: (i) tal necessidade de reparação não decorra de facto que lhe seja imputável, e (ii) o estado de conservação das referidas partes comuns afete o estado de conservação ou de uso das restantes partes comuns do prédio.

  1. Artigo 1424.º-A do Código CivilAlineação das frações autónomas

São introduzidas novas regras que deverão ser tidas em conta aquando da celebração de contratos de alineação das frações autónomas e que vieram alterar também o Código do Notariado. Com o intuito de salvaguardar o novo proprietário, o condómino alienante deverá requerer à administração do condomínio a emissão de uma declaração escrita da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à fração a alienar, com especificação da natureza, montantes e prazos de pagamento, bem como, das dívidas existentes, a respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento. Esta declaração passa a ser um documento instrutório obrigatório para a celebração da escritura ou do documento particular autenticado de alienação da fração, sendo a responsabilidade pelas dívidas existentes aferida em função do momento em que as mesmas deveriam ter sido liquidadas, salvo se o adquirente expressamente declarar, no título, que prescinde da declaração do administrador, aceitando, em consequência, a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio.

  1. Artigo 1431.º do Código Civil e artigo 1.º e 1.º-A DL n.º 268/94, de 25 de outubroAssembleia de Condóminos

Prevê-se agora a possibilidade de – estando esta possibilidade contemplada no regulamento de condomínio ou sendo resultante de uma deliberação aprovada por maioria da assembleia de condóminos – alargar o período em que deverá ter lugar a assembleia de condóminos destinada à discussão e aprovação das contas e aprovação do orçamento das despesas a efetuar durante o ano, podendo a mesma realizar-se no primeiro trimestre de cada ano em vez da primeira quinzena de janeiro.

É agora concedida aos condóminos a possibilidade de reunirem e deliberarem quando estejam presentes, no dia, hora e local convocado, condóminos que representem um quarto do valor total do prédio (sendo feita nova convocatória para trinta minutos depois, no mesmo local), surgindo como alternativa à convocação de nova reunião para uma semana depois.

As convocatórias das assembleias podem agora ser efetuadas através de correio eletrónico para os condóminos que tenham manifestado tal vontade em assembleia anterior, devendo a manifestação dessa vontade ficar lavrada em ata com a indicação do respetivo endereço de correio eletrónico. O condómino, por sua vez, deverá enviar, igualmente por correio eletrónico, o recibo de receção da respetiva comunicação. A mesma possibilidade está igualmente prevista para a comunicação das deliberações tomadas aos condóminos ausentes.

O presente diploma vem também possibilitar a realização da assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância, determinada pela administração do condomínio ou a requerimento da maioria dos condóminos, devendo os que não possuam condições para participar por meios de comunicação à distância transmitir essa impossibilidade à administração do condomínio, que, por sua vez, deverá assegurar os meios necessários, sob pena de a assembleia não poder ter lugar por esses meios.

  1. Artigo 1436.º do Código CivilFunções do administrador do condomínio

Com esta alteração foram alargadas as funções do administrador do condomínio, que, para além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia, deverá:

  • Verificar a existência do fundo comum de reserva – alínea e);
  • Exigir dos condóminos as suas quotas-partes nas despesas aprovadas, incluindo os juros legais devidos e as sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento do condomínio ou por deliberação da assembleia – alínea f)
  • Executar, no prazo de 15 dias uteis ou no prazo fixado para o efeito, as deliberações da assembleia que não tenham sido impugnadas – alínea i)
  • Informar os condóminos, por escrito ou por correio eletrónico, sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de um processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo e ainda informar, pelo menos semestralmente, pela mesma via, acerca dos desenvolvimentos dos referidos processos, com exceção dos processos que estejam sujeitos a segredo de justiça ou cuja informação deva, por outro motivo, ser mantida sob reserva – alíneas o) e p)
  • Emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alineação da fração – alínea q)
  • Apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências sempre que estiver em causa deliberação da assembleia relativamente a obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação – º 2
  1. Artigo 1437.º do Código Civil – Representação do condomínio em juízo

Está agora previsto expressamente que o condomínio é sempre representado em juízo pelo seu administrador, devendo demandar e ser demandado em nome do condomínio. Deve o administrador agir em juízo no exercício das funções que lhe competem, como representante da universalidade dos condóminos ou quando expressamente mandatado pela assembleia de condóminos. É-lhe atribuída ainda competência para apresentar queixas-crimes relacionadas com as partes comuns do prédio sem a necessidade de autorização da assembleia de condóminos.

  1. Artigos 1.º e 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubroAta das deliberações da Assembleia de Condóminos

A lei passa a determinar o conteúdo mínimo das atas, exigindo, em consonância com o que já era prática frequente, que a ata contenha: (i) um resumo do que de essencial se tiver passado na assembleia de condóminos, (ii) a data e o local da reunião, (iii) os condóminos presentes e ausentes, (iv) os assuntos apreciados, (v) as decisões e as deliberações tomadas e o resultado de cada votação e (vi) a leitura e aprovação da ata. Determina, no entanto, que a eficácia das deliberações depende da aprovação da respetiva ata, independentemente da mesma se encontrar assinada pelos condóminos.

Esta alteração prevê novas formas de subscrição das atas das deliberações da assembleia, deixando a assinatura dos condóminos de corresponder à única forma válida, cedendo lugar à possibilidade de uma declaração do condómino, enviada por correio eletrónico para a administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da ata, valer como subscrição da ata, se a mesma lhe tiver sido remetida pela mesma via, devendo tal declaração ser junta, como anexo, ao original da ata.

A assinatura pode ser eletrónica qualificada ou manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas.

A decisão sobre o modo de subscrição/assinatura cabe à administração do condomínio, que poderá optar por um ou vários meios, devendo, para o efeito, determinar a ordem de recolha das assinaturas ou de recolha das declarações por via eletrónica, a fim de assegurar a aposição das assinaturas num único documento.

  1. Artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro – Dever de informação por parte dos condóminos

Todos os condóminos devem informar o administrador do condomínio do seu número de contribuinte, morada, contactos telefónicos e endereço de correio eletrónico, devendo igualmente atualizar tais informações sempre que as mesmas sejam objeto de alteração.

Devem os condóminos igualmente comunicar a alienação da sua fração, por correio registado expedido no prazo máximo de 15 dias a contar da transmissão da propriedade, devendo esta informação conter o nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário. O incumprimento desta norma responsabiliza o condómino alienante pelo valor das despesas inerentes à identificação do novo proprietário e pelos encargos suportados com a mora no pagamento dos encargos que se vencerem após a alienação.

  1. Artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubroFundo de Reserva Comum

O Regime da Propriedade Horizontal passa a prever que o fundo de reserva comum poderá ser utilizado para fim diverso das despesas de conservação do edifício, por decisão da assembleia, permitindo a afetação de tal fundo a outras despesas, ficando os condóminos obrigados a assegurar o pagamento, no prazo máximo de 12 meses a contar da deliberação, da quotização extraordinária necessária à reposição do montante utilizado, sob pena de vir a ser executado, servindo, para o efeito, como título executivo suficiente, a ata da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio.

  1. Artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubroDívidas pelos encargos do condomínio e o título executivo

No seguimento do atrás mencionado, são previstos novos requisitos para que a ata da assembleia de condóminos possa constituir título executivo válido contra os proprietários das frações que deixem de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte nos encargos, sendo que, para tal, a ata da deliberação das contribuições a pagar ao condomínio deverá mencionar o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações, considerando-se abrangidos pelo título executivo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio.

É igualmente da competência do administrador do condomínio instaurar a ação executiva destinada a cobrar as quantias referidas, no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento do condómino, salvo deliberação em contrário da assembleia de condóminos, e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil.

Estas alterações entraram em vigor no passado dia 10 de abril de 2022, com exceção da alteração ao artigo 1437.º do Código Civil, que entrou em vigor no dia 11 de janeiro de 2022, dia seguinte ao da publicação da Lei n.º 8/2022.

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