I. Arrendamento como veículo de investimento imobiliário em Portugal
Portugal continua a atrair investidores nacionais e estrangeiros, seduzidos pela estabilidade política, clima agradável, segurança e regime fiscal competitivo. Para muitos, rentabilizar o imóvel através do arrendamento — seja de longa duração ou turístico — constitui fator essencial na decisão de compra. Contudo, esta atividade está, naturalmente, sujeita a requisitos legais e fiscais rigorosos, cujo incumprimento pode implicar coimas ou entraves futuros, pelo que é essencial, especialmente no caso de investidores estrangeiros, apoiar o seu investimento numa boa assessoria jurídica.
II. Modalidades de Arrendamento
Existem duas formas principais de arrendamento:
- Arrendamento habitacional de longa duração, regulado pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), exige contrato escrito, registo fiscal e cumprimento de normas habitacionais;
- Alojamento Local (doravante designado apenas por AL), destinado a estadias de curta duração, sujeito a comunicação prévia à câmara municipal, regras de segurança, eventual autorização do condomínio e comunicação de hóspedes à AIMA.
Ambas constituem opções legítimas de investimento através do arrendamento, dependendo a sua escolha da vontade e preferência do proprietário do imóvel, mas têm regimes distintos quanto a formalização, tributação e requisitos legais.
III. Zonas de Contenção ao AL
Municípios como Lisboa ou Porto criaram zonas de contenção ao AL, impondo restrições ou suspensões de novos registos para proteger o mercado habitacional. Antes de avançar, é crucial confirmar junto da câmara municipal se o imóvel pode ser licenciado para AL, mesmo reunindo condições físicas e técnicas.
IV. Obrigações Legais
No arrendamento habitacional, o senhorio deve:
- Celebrar contrato escrito com prazo, renda e finalidade;
- Registar o contrato no Portal das Finanças em 30 dias;
- Emitir recibos eletrónicos mensais;
- Assegurar condições de habitabilidade e conformidade legal.
No AL, é obrigatório:
- Submeter comunicação prévia à câmara;
- Cumprir requisitos de segurança (extintores, manta ignífuga, livro de reclamações, seguro, etc.);
- Comunicar hóspedes à AIMA;
- Verificar taxas turísticas locais;
- Obter consentimento do condomínio em prédios multifamiliares, apenas na modalidade de hostels.
V. Representação Fiscal e NIF
Estrangeiros que obtenham rendimentos em Portugal devem ter Número de Identificação Fiscal (NIF). Para residentes fora da UE, a nomeação de representante fiscal residente em Portugal é aconselhável, função que pode ser assegurada por advogado, solicitador ou contabilista.
VI. Tributação
- No arrendamento habitacional, rendimentos são tributados como rendimentos prediais (Categoria F), à taxa fixa de 28% para não residentes.
- No AL, integram rendimentos empresariais ou profissionais (Categoria B), sujeitos ao regime simplificado ou contabilidade organizada, frequentemente com taxa efetiva próxima de 28%.
Em qualquer caso, aplica-se ainda o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), calculado sobre o valor patrimonial tributário.
VII. Conclusão
Arrendar imóveis em Portugal além de ser um veículo plenamente legal para estrangeiros, ainda é uma das formas de investimento imobiliário mais atrativas, desde que, a decisão de investimento seja acompanhada do conhecimento necessário para assegurar o rigoroso cumprimento de todos os deveres legais e fiscais associados. A escolha entre arrendamento tradicional ou AL exige um planeamento estratégico, bem como a análise cuidadosa do regime jurídico, localização, uso permitido e impactos fiscais.
Na Almeida & Associados, acompanhamos investidores estrangeiros na gestão legal do seu património em Portugal, prestando apoio integral — desde a obtenção do NIF, representação fiscal, análise de viabilidade do AL, redação de contratos e acompanhamento junto de entidades municipais e fiscais, bem como a due diligence global quer para a operação de compra do imóvel para fins de arrendamento e consequente estratégica de rentabilização.
Pretende arrendar o seu imóvel com segurança e conformidade legal? Contacte-nos — protegemos o seu investimento desde o primeiro passo.
