A caução prestada nos contratos de arrendamento é dos aspetos mais comuns, mas também dos mais discutidos na ordem jurídica portuguesa.
Entende-se por caução uma garantia que é prestada pelo Arrendatário, para assegurar o cumprimento das suas obrigações durante a vigência do contrato.
Com base no artigo 1076.º do Código Civil, é assim importante entender quais os limites legais, as circunstâncias em que pode ser exigida e a sua utilização durante a vigência e termo do contrato.
A entrega de uma caução no contrato de arrendamento não é obrigatória, tendo de ser acordada expressamente pelas partes. A lei estabelece que as partes, senhorio e arrendatário, podem acordar na prestação de uma caução com o limite equivalente ao valor de duas rendas. Este limite legal teve como principal finalidade a proteção do arrendatário contra eventuais abusos e exigências desproporcionais por parte do Senhorio, ainda para mais considerando o atual mercado de arrendamento em Portugal que se encontra saturado e com uma procura muito superior à oferta habitacional, o que permite ao senhorio ter uma posição mais fortalecida na negociação.
A caução não pode exceder o valor correspondente a duas rendas.
Para além disso, é importante distinguir a caução do pagamento antecipado de rendas. A lei portuguesa também permite que as partes, senhorio e arrendatário, acordem no pagamento antecipado de rendas, tendo também um limite máximo de dois meses de renda. As partes podem acordar que as rendas pagas antecipadamente são respeitantes aos primeiros dois meses do contrato, como podem estabelecer que são referentes ao primeiro e último mês do contrato, mecanismo que tem sido cada vez mais utilizado e exigido pelos Senhorios, de modo a reduzir o risco de incumprimento no pagamento das últimas rendas, quando se aproxima a data para a desocupação da propriedade pelo arrendatário.
Enquanto a caução funciona como uma garantia, as rendas antecipadas são imputadas ao pagamento de determinados meses do contrato.
No contrato de arrendamento, é importante que as partes definiam qual será a finalidade do valor da caução. Em termos gerais a lei determina que serve para o cumprimento das obrigações do arrendatário, o que, de uma forma geral, está relacionada com o pagamento de renda e a conservação da propriedade. Assim, no que respeita à conservação e manutenção da propriedade é aconselhável que ambas as partes, senhorio e arrendatário, procedam a uma vistoria e inventário completo dos bens e equipamentos integrados na propriedade, de modo a confirmarem, no início do contrato, qual o estado dos mesmos.
De uma forma geral, a caução prestada serve como garantia para rendas não pagas e danificações na propriedade.
No entanto, é importante saber que o valor da caução também poderá ser usado pelo Senhorio, por exemplo, para despesas com processos judiciais, caso se demonstre necessário exigir judicialmente do arrendatário o cumprimento das suas obrigações.
É importante, para proteção do Senhorio que, uma vez usada a caução durante a vigência do contrato, seja acordada a entrega de uma nova garantia no contrato, dado que no final e quando ocorrer a saída do imóvel poderão existir novos incumprimentos, como danificações na propriedade ou seus equipamentos e bens, e sem qualquer garantia será mais difícil para o Senhorio recuperar os prejuízos, ficando dependente somente da boa vontade do arrendatário em responsabilizar-se e pagar os danos causados.
A caução pode ser usada pelo Senhorio para cobrir os incumprimentos do Arrendatário, seja durante a vigência do contrato, como no final do mesmo.
Caso existam incumprimentos ao contrato por parte do Arrendatário, o uso da caução pelo Senhorio terá de ser devidamente justificado e demonstrado, aconselhando-se que seja mediante escrito remetido ao Arrendatário, devidamente sustentado.
Uma vez que o Senhorio tenha necessidade de usar a caução para resolver a falta de cumprimento do Arrendatário, é importante que de forma antecipada o informe disso, por escrito, justificando e demonstrando os incumprimentos em causa e o valor dos mesmos.
Durante a vigência do contrato, é sempre aconselhável que o Arrendatário mantenha um registo documental dos bens e equipamentos da propriedade de modo a demonstrar a ausência de culpa na conservação ou manutenção dos mesmos, bem como dar conhecimento atempado de qualquer defeito ou dano na propriedade e que não tenha sido causado pelo seu mau uso. Será também importante que, quando ocorrer a saída do imóvel, o arrendatário mantenha registos do estado em que deixou a propriedade e, se possível, que realize uma vistoria conjunta com o senhorio.
Não existindo qualquer incumprimento, no final do contrato de arrendamento, o Senhorio será obrigado a restituir o valor entregue pelo Arrendatário a título de caução.
Um dos principais erros é a não definição de um prazo concreto para a devolução da caução após o termo do contrato, dado que na sua falta, o Senhorio poderá usar isso a seu favor para atrasar a devolução do montante inicialmente entregue.
Aconselha-se sempre que seja determinado um prazo após o termo do contrato para a devolução da caução.
CONCLUSÃO
A caução não é obrigatória de constituir, mas é bastante usual na prática contratual por ser uma garantia de proteção no arrendamento, embora sujeita a limites legais. Compreender a diferença entre caução e rendas antecipadas, bem como os direitos e deveres de cada parte, é essencial para evitar conflitos sobre a imputação de cada um dos valores no contrato. Quanto maior a definição contratual sobre a sua finalidade, função, condições de utilização e prazos de devolução, maior será a segurança jurídica de ambas as partes. Para além disso, uma comunicação transparente durante a vigência do contrato, devidamente documentada quanto à conservação e manutenção da propriedade, permite evitar litígios, assegurando uma relação contratual mais equilibrada e previsível.
A atenção nos detalhes no momento da celebração do contrato de arrendamento pode fazer toda a diferença no seu termo.
