Novos Incentivos Fiscais para a Habitação

No dia 6 de março de 2026 foi publicada a Lei n.º 9-A/2026, que autoriza o Governo português a aprovar incentivos fiscais destinados a aumentar a oferta de habitação.

Os incentivos aplicam-se à construção, reabilitação, compra, venda e arrendamento de imóveis habitacionais, desde que respeitem os limites de preço moderado:

• Compra: até 660.982 € (correspondente ao atual 2.º escalão da tabela de IMT);
• Renda mensal: até 2.300 € (correspondente a 2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal para 2026);

As medidas serão aplicáveis até 31 de dezembro de 2029, e em alguns casos, para operações cujo IVA seja exigível até 31 de dezembro de 2032.

Construção e Reabilitação

• IVA de 6% nas empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a habitação própria permanente ou arrendamento habitacional;
• Restituição parcial do IVA a pessoas singulares que contratem serviços de construção para habitação própria permanente;

Compra e Venda de Imóveis

• Isenção de IMT na primeira aquisição de habitação própria permanente;
• Isenção de mais-valias na venda de imóvel quando o valor for reinvestido em imóveis destinados a arrendamento habitacional (alargando o regime atualmente aplicável à compra de nova habitação permanente);
• Possibilidade de suspensão ou prorrogação do prazo de reinvestimento quando o atraso não seja imputável ao contribuinte;
• Dedução à coleta do imposto do selo na primeira aquisição de imóvel para habitação própria permanente ou arrendamento;
• Taxa de IMT de 7,5% para aquisição de imóveis por cidadãos não residentes.
• Caso o imóvel deixe de ter o fim para habitação permanente ou o proprietário não permaneça nele pelo menos 12 meses, aplica-se um agravamento de IMT de 10 pontos percentuais.

 Arrendamento Habitacional

• Aumento do limite de dedução de rendas em IRS para arrendatários até 1.000 €;
• Tributação autónoma de 10% em IRS sobre rendimentos prediais recebidos por pessoas singulares, ao invés dos atuais 25%;
• Para empresas ou sujeitos passivos com contabilidade organizada, apenas 50% dos rendimentos prediais será considerado para efeitos fiscais.
• Criação do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), com isenção de IRS e IRC para rendas que respeitem limites definidos pelo Governo (baseados em 80% da mediana de renda por m² do INE) e contratos mínimos de 3 anos ou 3 meses para residência temporária.
• Redução da retenção na fonte para 10% em contratos com entidades com contabilidade organizada.
• Criação dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) entre investidores e o Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU), com incentivos como:
  • Isenção de IMT e imposto do selo na aquisição de imóveis para arrendamento;
  • Isenção de IMI durante 8 anos e redução de 50% da taxa após esse período;
  • Isenção de adicional de IMI durante a vigência do contrato;
  • Redução até 50% do imposto do selo (verba 29.2);
  • IVA de 6% nas obras e restituição até 50% do IVA em serviços de arquitetura e engenharia.

Entrada em vigor das medidas

Após a aprovação desta Lei de Autorização Legislativa, o Governo dispõe de 180 dias para regulamentar estas medidas.