As regras mudaram para o Alojamento Local (AL) em Portugal.
No passado dia 21 de abril, foi conhecida a decisão do Supremo Tribunal de Justiça (STJ): “No regime da propriedade horizontal, a indicação no título constitutivo de que certa fração se destina a habitação deve ser interpretada no sentido de nela não ser permitida a realização de Alojamento Local”.
Com este acórdão uniformizador, o STJ entende que nas frações destinadas a habitação não deve ser permitida a exploração de AL.
A atividade de ALOJAMENTO LOCAL, informalmente praticada desde há muito em Portugal – essencialmente nas zonas balneares – passou a ter um regime legal específico em 2008. Conheceu um crescimento exponencial a partir de 2014, deixou de ser uma atividade de arrendamento de quartos ou segundas habitações e passou a ser praticada em frações de prédios em propriedade horizontal, situação que tem gerado profundas divergências sociais e políticas, considerando o impacto positivo das receitas e o negativo na limitação da oferta de habitação e arrendamento permanentes, forçando mesmo a saída de moradores dos centros históricos das grandes cidades.
Considera-se, no entanto, que embora a opção defendida no acórdão possa ser, em algumas hipóteses, significativamente penalizadora dos interesses do proprietário da fração que pretende rentabilizar o seu património, acaba por, de modo preventivo, tutelar os interesses de sossego e segurança dos residentes habituais de um imóvel de habitação coletiva.
Como surgiram as controvérsias no AL?
Com o crescimento do turismo em Portugal, associado ao exponencial crescimento do AL, em grande parte instalado em edifícios sob o regime da propriedade horizontal (condomínios), assomaram também os debates sobre este tema. Esta evolução foi geradora de conflitos entre condóminos: uns interessados no negócio do AL e outros receosos com as alterações ao quotidiano do condomínio, apontando um maior uso e maior desgaste das partes comuns e equipamentos do condomínio, para além do risco de perturbação do descanso e repouso dos moradores habituais.
Estes conflitos chegaram aos tribunais portugueses que, ao longo dos últimos anos, decidiram de formas distintas. Enquanto uns tribunais entenderam acolher os argumentos de quem se sente prejudicado pelo acesso de estranhos a garagens e prédios, que o AL constitui ato de comércio e, como tal, haveria uma alteração ao fim a que se destinavam as frações de habitação, outros escolheram validar a perspetiva dos que consideram ter o direito de afetar as frações de que são proprietários a outra finalidade que não a habitação permanente.
Este novo acórdão vem uniformizar a jurisprudência sobre esta matéria, impendido que coexista AL com habitação permanente.
Esta medida aplica-se a todos os alojamentos de curta duração e poderá ser geradora de mais disputas, graças às condições específicas do tempo em que a mesma vai ser aplicada, que abrange todos as explorações atuais de alojamento local, independentemente da data de autorização, sendo que a partir de agora qualquer condómino insatisfeito pode exigir o fim da atividade turística no prédio onde vive, requerendo a ilegalidade e a consequente anulação do registo do estabelecimento junto dos tribunais judiciais.
Não significa isto, a ilegalização imediata dos AL que hoje existem em frações habitacionais. Uma vez que as decisões judiciais valem apenas no caso concreto, o acórdão uniformizador só poderia ser aplicado aos AL nas frações destinadas a habitação se em relação a todos eles viesse a ser requerida a ilegalidade e a consequente anulação do registo do estabelecimento por algum condómino insatisfeito, junto dos tribunais judiciais.
Importa, no entanto, sublinhar que, muito embora o acórdão uniformizador não tenha aplicabilidade fora do processo concreto em que foi proferido, não vinculando senão as partes do mesmo, a jurisprudência uniformizada acabará por ter um efeito de persuasão e de orientação de todos os tribunais sempre que a mesma questão se venha a colocar, para garantia de alguma harmonia dentro do sistema judicial e evitar novamente as decisões contraditórias dos tribunais sobre esta mesma questão.
