Nos termos do Regime Geral das Edificações Urbanas (RGEU) a execução de novas edificações ou de quaisquer obras de construção civil, a reconstrução, ampliação, alteração, reparação ou demolição das edificações e obras existentes e bem assim os trabalhos que impliquem alteração da topografia local, desde que dentro do perímetro urbano dos concelhos e das zonas rurais de protecção especialmente fixadas para o efeito, carecem de licenciamento urbano.
O processo de licenciamento passa a ser obrigatório desde que a edificação seja posterior a 7 de Agosto de 1951, data em que entrou em vigor o aludido diploma, e culmina com a emissão do respectivo alvará ou autorização de utilização por parte do respectivo município.
Fora do perímetro urbano, isto é, nos pequenos lugares e aldeias, as regras deste diploma passam a ser extensíveis por deliberação municipal que fixa a data, para o respectivo concelho, a partir da qual todas as edificações passam a carecer de licenciamento urbano.
Significa que todas as edificações construídas antes de 7 de Agosto de 1951, ou as que, situando-se fora do perímetro urbano, foram construídas antes da data especificamente fixada por cada concelho, estão dispensadas de licenciamento.
Ora todas as escrituras de compra e venda sobre imóveis exigem a prova documental da situação do licenciamento, impondo-se a exibição da licença de utilização do edifício para o fim a que se destina, ou a sua dispensa.
Para os edifícios dispensados da licença, o vendedor deve instruir a escritura com certidão camarária, emitida especificamente para aquele imóvel, declarando encontrar-se o mesmo isento da respectiva autorização de utilização, que fica arquivado no cartório notarial, ou com caderneta predial urbana que aluda à inscrição do prédio em data anterior a 7 de Agosto de 1951.
Há, porém, especiais cuidados que principalmente os compradores devem ter quando adquirem uma casa, ainda que o vendedor entregue a o alvará de utilização ou o documento de dispensa.
Não é raro que, após a emissão de algum destes documentos, que à partida, legaliza todo o edifício, os proprietários promovam pequenas obras que careciam de licenciamento sem no entanto o obter, como por exemplo: um telheiro, um anexo, uma piscina, abertura de novas janelas ou portas…
Os mais incautos, confiando no documento do licenciamento, assumem que todas as edificações existentes são legais, podendo não o ser.
A consequência será a do actual proprietário dever promover o respectivo processo de licenciamento das obras já realizadas, mesmo que tenham sido executadas por anteriores proprietários, assumindo os custos e coimas.
Daí que, na perspectiva do comprador, deve sempre verificar-se em pormenor a autorização de utilização e prestar especial atenção à área de implantação, número de andares, ou existência de anexos ou telheiros.
Nem que para tal seja necessário consultar as plantas que instruíram o processo de licenciamento a fim de garantir que todas as edificações existentes se encontram devidamente autorizadas e, como tal, legalizadas.
Da mesma forma, é prudente exigir do vendedor um documento de dispensa de licença de utilização com data recente. Dando-se até o caso de alguns cartórios notariais já exigirem certidões de dispensa de licença com data anterior a um ano sobre a sua emissão, não aceitando documentos mais antigos.
Na mesma linha de raciocínio, é muito arriscado aceitar a mera inscrição matricial anterior a 1951 como forma de comprovar a legalização de todos os edifícios que o comprador está a adquirir, aconselhando-se a que o façam apenas quando, pelo aspecto e materiais de construção, não subsistam dúvidas de que o imóvel foi mesmo construído em data anterior a 1951.